Erneut hohe NK-Abrechnung und Mieterhöhung 87 Prozent

Aufwendungen für Unterkunft und Heizung, Mehrbedarfe entsprechend § 30 SGB XII sowie die einmaligen Bedarfe; Kranken- und Pflegeversicherung,

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MarianneX

Erneut hohe NK-Abrechnung und Mieterhöhung 87 Prozent

Ungelesener Beitragvon MarianneX » 01.11.2018, 20:24

Hallo,

nachdem ich dies voriges Jahr bereits erlebt habe (das habe ich hier: viewtopic.php?t=27215 geschildert), kommt es dieses Jahr noch viel schlimmer.

Fakten: es wird gefordert eine Betriebskostennachzahlung in Höhe von 1119,44 Euro.
Die voraus zu zahlende Miete wird erhöht um 87 Prozent, dies habe ich eben ausgerechnet. Genaue Zahlen auf Anfrage. Die neue, erhöhte Miete ist zu zahlen ab 1. Dezember 2018.

Ergoogelt habe ich mir: Mietsteigerungen sind nur möglich bis 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren. Ich wohne dort seit Sommer 2016 und die Miete wurde noch nie erhöht. Der Vermieter hätte also das Recht, um diese 20 Prozent die Miete zu erhöhen - mehr nicht. Danach muß dann wieder 3 Jahre Ruhe sein mit Mieterhöhungen (es sei denn, hier wird modernisiert). Ist das richtig?

So, was tun. Ich muß das nächste Woche dem Sozialamt vorlegen.

Voriges jahr war ich bei einer Beratungsstelle (Verbraucherberatung), da hat mir jemand vom Mieterverein gesagt, daß das Amt die Betriebskostennachzahlungen in jedem Fall übernehmen muss. Danach würde mir das Amt eine "Aufforderung zur Kostensenkung" schicken, gegen die ich dann Widerspruch einlegen kann, mit der Begründung, daß ich nichts dafür kann, wenn die Betriebskosten hier so stark ansteigen.

Und dann weiter? Lege ich beim Vermieter Widerspruch ein gegen die - meiner Meinung nach - unzulässig hohe Mieterhöhung? Spreche ich das vorher mit dem Amt ab? Die sind dort eigentlich eher freundlich.

Die einzelnen Zahlen der Nebenkostennachforderung habe ich jetzt noch nicht verglichen. Die Nebenkostenvorauszahlungen waren aber von Anfang an hier in dieser Wohnung viel zu niedrig angesetzt, das hat ja auch die vorige Betriebskostenabrechnung gezeigt.

Vielen Dank für Antworten.

Mit freundlichen Grüßen MarianneX

Heinrich
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Re: Erneut hohe NK-Abrechnung und Mieterhöhung 87 Prozent

Ungelesener Beitragvon Heinrich » 02.11.2018, 04:54

Hallo MarianneX,

auch meines Wissens nach muß das Amt die Betriebskostennachzahlung übernehmen.

Hast Du richtig gerechnet, daß die Miete um 87% erhöht wird? Wenn kein Rechenfehler vorliegt, würde ich Dir empfehlen, 'nen Anwalt einzuschalten bzw. Dich an den Mieterbund zu wenden, sofern Du dort Mitglied bist. Die haben m.W.n. nach Anwälte.

87% Mieterhöhung ist ja fast schon eine Verdoppelung. Wenn das Sozialamt da Ärger macht, kann der Anwalt das gleich miterledigen.

H.
Ich bin La-la-laie, und meine Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung und/oder Einschätzung zur jeweiligen Situation dar, bzw. schildere ich, was ich selbst in der jeweiligen Situation tun würde.

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Re: Erneut hohe NK-Abrechnung und Mieterhöhung 87 Prozent

Ungelesener Beitragvon Ghostwriter » 02.11.2018, 07:14

Guten Morgen MarianneX,

um genauere Auskünfte zu geben, wäre es hilfreich, ein paar Angaben zur Wohnung zu machen:

• in der Wohnung wohnen .......Personen.
• Miete (nur die Kaltmiete) alt und neu.
• Nebenkostenvorauszahlungen ......
• sind Heizkosten in den Nebenkosten enthalten?

Ich kann mir eine Mieterhöhung um 87% schwerlich vorstellen, denn wie @ Heinrich schon geschrieben = ...wäre fast eine Verdoppelung!

Außerdem gilt es, die Nebenkosten wirklich "Punkt für Punkt" auf Richtigkeit zu überprüfen. Auch da gibt es Hilfestellungen im Netz, Stichwort: Nebenkostenspiegel.

Eine Mieterhöhung hat immer einen "Vorlauf von". D.h., das Mieterhöhungsbegehren im Oktober erhalten wirkt frühestens ab Januar 2019 durch Zustimmung. Du kannst auch ablehnen, dann müsste der VM seine Forderung gerichtlich durchsetzen!

Gruß GW

MarianneX

Re: Erneut hohe NK-Abrechnung und Mieterhöhung 87 Prozent

Ungelesener Beitragvon MarianneX » 02.11.2018, 08:49

hallo, ja, ich habe mich verrechnet.

Danke für die Antworten erst einmal.

Bei der Höhe der Mieterhöhung habe ich mich oben verrechnet, es handelt sich um 29,10 Prozent Mietsteigerung. Ich hätte das auch in meinem Eingangsbeitrag noch korrigiert, doch ließ sich der nicht mehr editieren.

Zahlen: Vorherige Miete: 323 Euro warm, bewohnt nur von mir. Wohnungsgröße: 46m2.
Neue Miete: 417 Euro Diese würde das Amt so auch nicht mehr übernehmen, ich müßte zu zahlen.
Betriebskosten kalt und Warm sind in obigem Beitrag erhalten.

Betriebskosten kalt alt: 44,36 Euro Neu: 95 Euro
Heizkosten/Warmwasserkosten alt: 63,34 Euro Neu: 109 Euro

Eine Mieterhöhung hat immer einen "Vorlauf von". D.h., das Mieterhöhungsbegehren im Oktober erhalten wirkt frühestens ab Januar 2019 durch Zustimmung. Du kannst auch ablehnen, dann müsste der VM seine Forderung gerichtlich durchsetzen!


Das hatte ich mir auch er"googelt". Das würde heißen, die jetzt für 1. Dez. gewünschte Mietanpassung kann erst bzw. sollte erst, wenn ich dem zustimme, zum 1.2.2019 erfolgen. Bis dahin ist ja noch Zeit.

Im Mieterschutzbund bin ich nicht. Auch nicht bei einem Sozialverband. Ich erwäge aber, dort Mitglied zu werden. Ich weiß nur noch nicht, was am meisten Sinn macht. Beides geht wohl finanziell schlecht.
Für den Ärger mit dem Amt, den ich jetzt schon kommen sehe, wäre wohl der VDK der bessere Partner. Ein Anwalt müßte ja beides "bearbeiten", Mietrecht und Sozialrecht.

Zur Wohnung läßt sich noch sagen: Erdgeschoß, alt, unisoliert, rechts Außenwand des Wohnblocks, links wohnt keiner und über mir ist selten jemand zuhause. Die Wohnung ist einfach kalt, auch fußkalt, ich habe nie über 20 Grad. Die Heizung ist mit Fernwärme.

Mit freundlichen Grüßen MarianneX

Heinrich
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Re: Erneut hohe NK-Abrechnung und Mieterhöhung 87 Prozent

Ungelesener Beitragvon Heinrich » 02.11.2018, 09:04

Hallo MarianneX,

MarianneX hat geschrieben:Ein Anwalt müßte ja beides "bearbeiten", Mietrecht und Sozialrecht.

das kann er doch machen. Ich sehe es als realistisch an, daß Du in dieser Angelgenheit 2 "Beratungsscheine" bekommst: 1 wegen der Mieterhöhung und 1 wegen des daraus resultierenden Ärgers mit dem Grundsicherungsamt.

Du kannst natürlich auch einem Sozialverband beitreten. Allerdings weiß ich nicht ob man Dir dort bei der mietrechtlichen Sache weiterhilft. Vielleicht mal vorher erfragen.

H.
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Re: Erneut hohe NK-Abrechnung und Mieterhöhung 87 Prozent

Ungelesener Beitragvon Ghostwriter » 02.11.2018, 09:28

Hallo MarianneX,

sorry, vielleicht bist du zu aufgeregt wegen dieser Angelegenheit, aber ......

Warmmiete (=Miete + Nebenkosten + Heizung)

Miete Warm alt 323,- €
Miete warm neu 417,- €

Ich weiß ja nicht, wo du wohnst (Ort), kann also zu den örtl. Richtlinien nichts sagen, aber der Mietpreis scheint mir nicht überhöht zu sein.

Die Nachzahlung kann ich rechnerisch nicht nachvollziehen, wenn ich berücksichtige, dass du bereits -alt- knapp 110,- € mtl. an Vorauszahlungen geleistet hast (ca. 1300,- €) + Nachzahlung ca. 1120,- € = 2420,- €

Das entspricht einem mtl. Kostenanteil von ca. 200,- €, der zwar mit den neuen Vorauszahlungen deckungsgleich ist, meines erachtens aber für eine 46 qm Single-Whg. viel zu hoch ist.

Gruß GW

MarianneX

Re: Erneut hohe NK-Abrechnung und Mieterhöhung 87 Prozent

Ungelesener Beitragvon MarianneX » 02.11.2018, 09:45

hallo Ghostwriter,

jetzt stimmen die Zahlen aber :8):

Ich hab eben mal geschaut bei der Angemessenheitsgrenze Kyffhäuserkreis, die liegt bei 259,68 Bruttokaltmiete.
Plus Heizkosten. Damit kommt man nie auf 417 Euro Warm-Endmiete.

Die neue Warmmiete soll ja betragen 417 Euro minus 109 Euro Heizkostenvorauszahlnung. Dann würde die Bruttokaltmiete 308 Euro betragen.Das übernimmt das Amt nicht. Das wären 50 Euro über der sogenannten "Angemessenheitsgrenze".

Die Nachzahlung kann ich rechnerisch nicht nachvollziehen, wenn ich berücksichtige, dass du bereits -alt- knapp 110,- € mtl. an Vorauszahlungen geleistet hast (ca. 1300,- €) + Nachzahlung ca. 1120,- € = 2420,- €

Das entspricht einem mtl. Kostenanteil von ca. 200,- €, der zwar mit den neuen Vorauszahlungen deckungsgleich ist, meines erachtens aber für eine 46 qm Single-Whg. viel zu hoch ist.


NIcht nur Deines Erachtens.

Die Heizung ist viel zu teuer, und die kalten Betriebskosten auch. Das kann ich aber beides nicht ändern. Deshalb stellt sich da wirklich die Frage, was tun. Ich habe keine Lust auf dauerhaften Ärger mit dem Amt. Vergleichbare Wohnungen gibt es aber hier meines Wissens nach, nicht.
Zuletzt geändert von MarianneX am 02.11.2018, 09:49, insgesamt 2-mal geändert.

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Re: Erneut hohe NK-Abrechnung und Mieterhöhung 87 Prozent

Ungelesener Beitragvon Ghostwriter » 02.11.2018, 11:07

Marianne, ich empfehle (merke an):
1. prüfe die NKA auf Richtigkeit (oder lasse prüfen)!
2. der Mieterhöhung wegen Überschreitung der max. zulässigen Erhöhung ablehnen (schriftl.)
3. Sollte eine neue korrigierte Mietanpassung kommen, wieder 3 Monate Karenz), muss die das Amt für 6 Monate übernehmen und zwar ab dem Zeitpunkt, wo man dir eine Kostensenkungsaufforderung schriftl. erteilt.
4. Dann hast du eben 6 Monate Zeit, dir eine Ersatzwohnung zu besorgen oder aber - genaue Dokumentation der Wohnungssuche vorausgesetzt - das Amt muss weiterbezahlen, sollte kein Ersatzwohnraum gefunden werden.

Gruß GW

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Re: Erneut hohe NK-Abrechnung und Mieterhöhung 87 Prozent

Ungelesener Beitragvon Ghostwriter » 02.11.2018, 12:59

Marianne,
irgendwie irgenwo hakt es:

Kyffhäuserkreis = angemessenes Bruttokalt = 259,68 €

Miete alt:
Warmmiete = 323,-
darin enthaltene Nebenkosten = 44,36
darin ebenfalls enthaltene Heizkosten = 95,-
das entspricht einer Netto-Miete von 183,64

Mieterhöhungsbegehren kann also maximal 20% = 36,73 € betragen (183,64 € + 36,73 € = 220,37 €)

Miete neu:
Warmmiete = 417,-
darin enthaltene Nebenkosten = 95,-
darin ebenfalls enthaltene Heizkosten = 109,- €
das entspricht einer Netto-Miete von 213,-

Kurz gesagt:
Die Mieterhöhung ist also defacto weniger als 20%, somit also im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeit des VM

Die Erhöhung der Nebenkosten von 44,36 € auf 95,- € kann ich nicht nachvollziehen, da mir dazu detaillierte Angaben fehlen. Ich vermute hier einen Abrechnungsfehler, denn unter normalen Umständen können sich Nebenkosten nicht verdoppeln. Also bitte nochmal genau überprüfen.

Ich persönlich (Witwer) bezahle 50,- € Nebenkosten. Also nicht weit entfernt von deinen 44,36 € (Alt-Nebenkosten). Wenn ich also die neue Miete mit den alten Nebenkosten aufaddiere = 213,- € + 44,36 = 257,36 € würdest du sogar noch innerhalb der zulässigen Angemessenheitsgrenze deines Kreises liegen!

Gruß GW

MarianneX

Re: Erneut hohe NK-Abrechnung und Mieterhöhung 87 Prozent

Ungelesener Beitragvon MarianneX » 02.11.2018, 14:15

hallo Ghostwriter,

da stimmt was nicht:

Miete alt:
Warmmiete = 323,-
darin enthaltene Nebenkosten = 44,36
darin ebenfalls enthaltene Heizkosten = 95,-
das entspricht einer Netto-Miete von 183,64


Die alten Heizkosten waren 63,34 Euro anstatt der von Dir gerechneten 95 Euro. Das heißt, die alte Netto-Miete betrug 215,13 Euro.

20 Prozent von 215,13 Euro macht: 43,026 Euro. Gesamt macht das 215,13 plus 43,026 Euro = 258,16 Euro. Es wäre also eine Mieterhöhung bis auf 258,16 Euro rechtlich möglich (innerhalb der 20-Prozent-Grenze). Das ist die Nettokaltmiete ohne jedwede Nebenkosten.

Weiter:

Kyffhäuserkreis = angemessenes Bruttokalt = 259,68 €


Bruttokalt heißt meines Wissens inklusive kalter Betriebskosten. D.h. Nettokaltmiete PLUS kalter Betriebskosten.

Die neuen kalten Betriebskosten betragen 95 Euro. Damit wäre die neue Bruttokaltmiete bei 258,16 Euro plus 95 Euro Kalte Betriebskosten Vorauszahlung =
353,16 Euro

Das ist zu hoch, das liegt außerhalb der Angemessenheitsgrenze für eine Bruttokaltmiete.

***

Meines Wissens (ausgehend meiner Erfahrungen vom vorigen Jahr) prüft keiner solche Nebenkostenabrechnungen. Außer der MIeterverein.

Die Mieterhöhung werde ich mit Sicherheit ablehnen und nur einer solchen zustimmen, die innerhalb der Angemessenheitsrichtlinien liegt (ca 30 Euro monatl.).

Kostensenkungsaufforderung werde ich widersprechen mit Hinweis, daß es nicht in meiner Macht liegt, hier die Kosten zu senken - wie denn? Was kann ich für die hohen Betriebskosten, bzw. dafür daß die Wohnung kaum isoliert ist? Gar nichts. Meiner Meinung nach waren die BK-Vorauszahlungen zu Anfang, als ich hier ein zog, nur so gering, um Leute hier hin zu locken. Daß die BK-Vorauszahlungen nicht annähernd kostendeckend waren, hat doch den Vermieter nie gestört. Muß ihn ja auch nicht. Da müßte man echt mit Anwalt gegen vor gehen.

Ich kann ja Wohnungen suchen, aber hier gibt es keine. Ich habe gelesen, man müsse sich um ca 3 Wohnungen im halben Jahr bemühen, das reiche aus, und das dann auch dokumentieren.
Finde ich nichts, bleibt es bei der neuen Miete, die aber wesentlich unter der Mieterhöhung liegt, die der Vermieter will. Mit der Folge, daß jedes Jahr turnusmäßig neue horrende Betriebskostennachzahlungen auftauchen werden, die das Amt dann leider übernehmen muß.

vielen Dank für alle Antworten. MarianneX


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